Useful information - Real estate office in Pallini - Attica
Property in Pallini - Attica - Real estate Aggelaki
Properties in Pallini - Attica - Real estate Aggelaki

Χρήσιμα θέματα

Ποια στοιχεία δίνουν αξία στο ακίνητό σας

Η εμπειρία του εκτιμητή, η πληρότητα της τράπεζας πληροφοριών και η έρευνα της αγοράς καθορίζουν την επιτυχημένη επένδυσηΗ επένδυση σε ακίνητα δεν είναι ούτε εύκολη ούτε απλή υπόθεση. Ακολουθεί κάποιους κανόνες και διαδικασίες που θα πρέπει να λάβει υπόψη του κάθε υποψήφιος επενδυτής.

Για την πώληση όσο και για τη μίσθωση ο τρόπος προώθησης του ακινήτου, η διαπραγμάτευση των όρων συμφωνίας και ο σωστός προσδιορισμός της πραγματικής αξίας του είναι οι βασικότεροι παράγοντες για μια πετυχημένη επένδυση σε ακίνητα. Ιδιαίτερα ο τελευταίος παράγοντας, αυτός δηλαδή του προσδιορισμού της τιμής, αποτελεί ίσως το πιο ουσιαστικό κριτήριο για να θεωρηθεί μια επένδυση σε ακίνητο επιτυχής.

Οπως αναφέρει ο κ. Χαρ. Χαραλαμπόπουλος, ορκωτός εκτιμητής και υπεύθυνος δημοσίων σχέσεων του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, εξ ορισμού εκτίμηση είναι η διαδικασία με βάση την οποία προκύπτει με διάφορους συλλογισμούς, μεθόδους και με τη χρήση εκτιμητικών προτύπων (valuation standards) η αγοραία αξία ενός ακινήτου σε μια δοσμένη χρονική στιγμή.

* Εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου

Για την εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου λαμβάνονται υπόψη, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, μία σειρά παραγόντων όπως: θέση, εμπορικότητα, συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, δυνατότητα εξάντλησης, επιτρεπόμενες χρήσεις γης, μήκος προσώπου ή προσώπων, μορφολογία εδάφους, μέγεθος, αρτιότητα, κόστος θεμελίωσης, υποδομή (δρόμοι, φως, νερό, τηλέφωνο), ρυμοτομία, απόσταση από στάση, μετρό, σχολεία, μαγαζιά κτλ., φυσιογνωμία περιοχής, θέα, προοπτικές ανάπτυξης, αρχαιότητες, αναστολές έκδοσης αδειών κ.ο.κ.

Ανάμεσα στις μεθόδους που χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό της αξίας τους είναι τα συγκριτικά στοιχεία που υπάρχουν, τα στοιχεία έρευνας της κτηματαγοράς, τα στοιχεία της αντιπαροχής που υφίστανται σε μια περιοχή κ.ά.

* Εκτίμηση οικοπέδων εκτός σχεδίου

Στην περίπτωση εκτίμησης οικοπέδων εκτός σχεδίου τα πράγματα είναι σε άλλες περιπτώσεις απλούστερα και σε άλλες πιο σύνθετα από τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου οικοπέδων.

Ετσι για την εκτίμηση των οικοπέδων εκτός σχεδίου, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, λαμβάνονται υπόψη παράμετροι όπως: θέση, υποδομές και προσπέλαση, προοπτικές, επιτρεπόμενες χρήσεις, σχήμα οικοπέδου και πρόσωπο σε δρόμο, μέγεθος, αρτιότητα, δυνατότητα κατάτμησης, απόσταση από αστικά κέντρα, υποδομή, προοπτικές ένταξης στο σχέδιο, οδοποιία, άξονες, καθορισμός γραμμής αιγιαλού, μορφολογία εδάφους, κυρίαρχες χρήσεις περιοχής κτλ.

Σήμερα, για παράδειγμα, παρατηρείται να σπανίζουν στην περιοχή της πρωτεύουσας μεγάλοι χώροι για ποικίλες επαγγελματικές χρήσεις (εμπορικά κέντρα - shopping mall) και έτσι οι αξίες σημειώνουν ανοδική πορεία.

* Εκτίμηση αξίας διαμερισμάτων

Στην εκτίμηση της αξίας ενός διαμερίσματος οι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν και να αξιολογηθούν είναι αρκετά σημαντικοί. Ετσι τα βασικά χαρακτηριστικά που πρέπει κανείς να λάβει υπόψη του σε τέτοιες περιπτώσεις είναι τα εξής: θέση, όροφος, ποιότητα κατασκευής, γωνιακό, διαμπερές, πρόσοψη ακάλυπτου, θέα και προοπτικές περιοχής, ηλικία (παλαιότητα) και κατάσταση οικοδομής, αντισεισμικός κανονισμός με βάση τον οποίο χτίστηκε η οικοδομή, ιστορικό του κατασκευαστή, ύπαρξη γκαράζ και αποθήκης, ύπαρξη πρόσθετων ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών, απόσταση από κέντρο συνοικίας, σχολείο, στάση μέσων μαζικής μεταφοράς κ.ά., ύπαρξη ρύπων, π.χ. από κυκλοφοριακή κίνηση ή άλλες αιτίες, συγγραφή υποχρεώσεων αν πρόκειται για ημιτελή οικοδομή, υποδομές ­ ύπαρξη ή μη αποχέτευσης, ενοίκια περιοχής, «φυσιογνωμία» της γειτονιάς κτλ.

Για έναν αγοραστή ή πωλητή παίζει πάντοτε ρόλο και ο τρόπος πληρωμής, ενώ για την εκτίμηση διαμερισμάτων χρησιμοποιούνται κυρίως συγκριτικά στοιχεία, που προέρχονται είτε από την κτηματαγορά είτε από τράπεζα πληροφοριών, και οι πρόσοδοι σε συνδυασμό με τα εκτιμητικά πρότυπα.

Κατά τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων, εφόσον υπάρχουν τέτοιες γνωστές αγοραπωλησίες, συγκρίνεται κάθε φορά το προς εκτίμηση ακίνητο με εκείνο του συγκριτικού στοιχείου και αναγνωρίζονται τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του ενός ως προς το άλλο. Ετσι γίνεται πρώτα μια χρονική αναγωγή για να οδηγηθούμε στον κρίσιμο χρόνο, δηλαδή στη χρονική στιγμή που πρέπει να γίνει η εκτίμηση της αγοραίας αξίας.

Στη συνέχεια χρησιμοποιούνται κατάλληλοι αυξητικοί ή μειωτικοί συντελεστές ώστε να ληφθούν υπόψη τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του ακινήτου ως προς το συγκριτικό στοιχείο. Από τον συνδυασμό των πιο πάνω προκύπτει μια εύλογη τιμή μονάδας του ακινήτου που εκτιμάται.

Κατά τη μέθοδο των στοιχείων της κτηματαγοράς γίνεται αναλυτική έρευνα και ανάλυση της τοπικής κτηματαγοράς, δηλαδή εξετάζεται τι ακίνητα προσφέρονται, τι τιμές ζητούνται, πόσες πωλήσεις γίνονται, αν αυξάνονται ή μειώνονται σε σχέση με το παρελθόν κτλ. Από τη συστηματική ανάλυση των στοιχείων της έρευνας της κτηματαγοράς καθορίζεται η «εικόνα» της περιοχής, οι τάσεις της και εκτιμάται μια εύλογη τιμή μονάδας.

Κατά τη μέθοδο της προσόδου γίνεται επίσης αναλυτική έρευνα των μισθωμάτων, εξετάζεται το ποσοστό κενών διαμερισμάτων της περιοχής και η ηλικία τους και στη συνέχεια με διάφορες μεθόδους κεφαλαιοποίησης, συνήθως άμεσες, προκύπτει μια τρίτη εύλογη τιμή μονάδας.

Κατά τη μέθοδο της αντιπαροχής εξετάζεται πάλι η περιοχή, ερευνώνται τα επικρατούντα ποσοστά αντιπαροχής και με βάση τα χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου ακινήτου καθορίζεται ένα εύλογο ποσοστό αντιπαροχής που με την εφαρμογή μαθηματικού τύπου μας δίνει μία εύλογη τιμή μονάδας με αυτήν τη διαδικασία.

Πηγή: http://www.tovima.gr/relatedarticles/article/?aid=123717